DPE 2026 : Quels sont les logements interdits à la location en Île-de-France ?

Depuis le 1er janvier 2025, une nouvelle ère s'est ouverte pour les propriétaires bailleurs en France. Conformément au calendrier de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, tous les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont désormais interdits à la location. Une mesure qui a un impact particulièrement marqué en Île-de-France, région qui concentre la plus grande proportion de passoires thermiques du pays. En ce début d'année 2026, entre nouvelles règles de calcul, exceptions techniques et reports politiques, le paysage des locations immobilières se redessine rapidement.

1. Le calendrier des interdictions : de G à E, une éradication progressive

La loi Climat et Résilience a fixé un calendrier détaillé pour sortir progressivement du marché les logements les plus énergivores. Bien que les interdictions définitives aient été assouplies par un récent projet de loi, le rythme initial reste un cadre de référence incontournable.

Le calendrier officiel en vigueur pour les nouvelles mises en location :

Sources : loi Climat et Résilience, Good Diag Immo

Concrètement, un appartement ou une maison portant l'étiquette G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail. Cette interdiction concerne aussi bien les contrats signés que les renouvellements ou reconductions tacites postérieurs au 1er janvier 2025. Les baux en cours signés avant cette date ne sont pas immédiatement remis en cause, mais ils sont soumis à un gel des loyers (déjà en vigueur depuis août 2022 pour les classes F et G). Cette disposition accorde ainsi un sursis aux propriétaires, tout en les incitant à réaliser les travaux nécessaires.

2. Les exceptions et dérogations : des logements G encore louables

L'interdiction générale des logements G comporte plusieurs exceptions notables qui permettent à certains propriétaires de continuer à louer leur bien, même avec une étiquette défavorable.

a) L'impossibilité technique ou réglementaire des travaux

Dans certains cas, les travaux de rénovation énergétique sont impossibles à réaliser. Cela peut être dû à :

• Une contrainte technique rendant les travaux irréalisables (configuration du bâtiment, présence d'amiante, etc.) ;

• Une interdiction réglementaire liée aux règles d'urbanisme ou à la protection du patrimoine (monuments historiques, zones protégées) ;

• Un blocage par la copropriété, lorsque le syndicat refuse ou retarde indéfiniment les travaux nécessaires.

Dans ces situations précisément documentées, le logement classé G peut continuer à être loué légalement.

b) Le sursis pour travaux engagés

Un amendement adopté en mars 2025 accorde un délai supplémentaire aux propriétaires ayant démontré leur bonne foi. Les bailleurs qui ont déjà engagé des travaux bénéficient désormais d'une période de sursis :

• 5 ans pour les copropriétés ayant lancé un projet global de rénovation énergétique (audit, plan pluriannuel) ;

• 3 ans pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété ayant signé un contrat de travaux.

Pendant ces périodes transitoires, le bien reste louable et le locataire ne peut exiger l'arrêt immédiat de la location.

c) La nouvelle dérogation pour coût disproportionné des travaux

Un projet de loi de simplification économique propose d'ajouter une nouvelle exception : le bailleur pourrait continuer à louer si le coût des travaux dépasse six années de loyers, soit un seuil rarement atteint pour les passoires thermiques standards. Ce type de dérogation est toutefois très rarement accordé.

3. Le tournant de 2026 : réforme du DPE et sortie massive des passoires thermiques

Le 1er janvier 2026 a marqué un bouleversement méthodologique majeur dans le calcul du DPE. Le gouvernement a modifié le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire, le faisant passer de 2,3 à 1,9.

🧮 Pourquoi ce changement ?

Jusqu'en 2025, le DPE pénalisait injustement les logements chauffés à l'électricité en les surévaluant en énergie primaire, alors même que l'électricité française est faiblement carbonée grâce au nucléaire. Ce biais technique conduisait à classer comme passoires thermiques des logements pourtant correctement isolés.

📊 L'impact chiffré de la réforme

Les estimations officielles du gouvernement, relayées par l'Ademe, sont sans appel : près de 850 000 logements jusqu'alors étiquetés F ou G sortent automatiquement de la catégorie des passoires thermiques, sans aucun travaux.

Conséquences concrètes pour les bailleurs :

• Un logement G devient F ➜ la location est à nouveau autorisée (jusqu'en 2028) ;

• Un logement F devient E ➜ fin du gel des loyers, révision annuelle possible, revalorisation du bien.

Cette réforme est perçue comme une véritable bouffée d'oxygène par les propriétaires concernés, d'autant qu'elle intervient dans un contexte de crise aiguë du logement en Île-de-France. Elle est en revanche vivement critiquée par les associations de défense de l'environnement et des consommateurs, comme la Confédération nationale du logement (CNL), qui dénoncent un "scandale pour la planète" et un "cadeau" fait aux propriétaires de logements mal isolés.

💡 Pour les propriétaires : Pour bénéficier de cette nouvelle classification, il faut actualiser son DPE via la plateforme de l'ADEME (gratuite) ou réaliser un nouveau diagnostic. Un DPE réalisé avant le 1er janvier 2026 ne bénéficie pas automatiquement du nouveau coefficient.

4. Focus Île-de-France : des chiffres alarmants et des solutions régionales

Un triste record régional

L'Île-de-France est la région de France métropolitaine qui compte la plus forte proportion de passoires thermiques : 20 % des logements y sont classés F ou G selon les dernières données de l'INSEE et de l'Institut Paris Région (2025), soit environ un million de logements. C'est le taux le plus élevé de toutes les régions françaises, bien au-dessus de la moyenne nationale de 13 %.

Conséquences locales

• Pression locative extrême : Dans des départements comme Paris, les Hauts-de-Seine ou la Seine-Saint-Denis, l'interdiction des logements G a retiré des milliers de biens d'un marché déjà très tendu, contribuant à la flambée des loyers dans le parc restant. La réforme du DPE de 2026 devrait mécaniquement réintégrer une partie de ces biens sur le marché, offrant un soulagement temporaire.

• Impact sur la valeur des biens : Les logements F ou G se vendaient en moyenne 15 % moins cher que les biens de classe D. Cette décote devrait s'atténuer pour les biens reclassés en 2026.

• Grand Paris Express : La création de nouvelles lignes de métro améliore la desserte de certains secteurs, mais elle n'a pas d'impact direct sur la performance énergétique des logements anciens.

Aides régionales spécifiques

Face à l'ampleur du défi, la Région Île-de-France a renforcé ses dispositifs d'accompagnement en 2026. La plateforme "MaPrimeRénov'" est accessible à tous les propriétaires, bailleurs comme occupants, avec des aides majorées pour les ménages modestes. Pour plus d'informations sur les démarches et les aides disponibles, vous pouvez consulter le site Tribune Francilienne qui détaille régulièrement les évolutions des politiques locales du logement.

5. Les enjeux de santé publique : au-delà de la simple économie d'énergie

La lutte contre les passoires thermiques ne relève pas uniquement de la performance énergétique ou de la valeur patrimoniale. Il s'agit aussi d'un enjeu sanitaire majeur qui touche particulièrement l'Île-de-France.

Un risque sanitaire sous-estimé

Les occupants de logements mal isolés sont exposés à des températures intérieures trop basses l'hiver et à des surchauffes l'été. Ces conditions dégradées aggravent les maladies préexistantes, favorisent l'apparition de pathologies respiratoires (asthme, bronchites) et augmentent les risques cardiovasculaires.

L'humidité chronique est l'un des symptômes les plus fréquents des passoires thermiques. Une mauvaise isolation favorise la condensation, la formation de moisissures et le développement d'acariens, autant de facteurs aggravant les allergies et les affections pulmonaires. Selon une étude de l'Observatoire régional de santé (ORS) d'Île-de-France, les habitants des passoires thermiques présentent un taux de pathologies respiratoires 30 % plus élevé que la moyenne régionale.

Une urgence sociale et économique

Le coût social du mal-logement est colossal. France Stratégie estimait en 2024 que la rénovation performante d'un tiers des passoires thermiques pourrait générer 9,6 milliards d'euros d'économies sociales annuelles (baisse des dépenses de santé, amélioration du bien-être, réduction de la mortalité prématurée). Ce chiffre, actualisé pour 2026, reste d'une brûlante actualité.

Pour les professionnels de santé, cette crise immobilière est devenue un enjeu de santé publique à part entière. Pour une analyse plus détaillée des impacts sanitaires du logement indigne, Mag-Santé.net propose régulièrement des dossiers complets et des conseils pratiques à destination des patients et des professionnels.

6. Les aides et dispositifs d'accompagnement en 2026

MaPrimeRénov' : le dispositif phare

Le gouvernement a maintenu et simplifié MaPrimeRénov' pour 2026. Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d'aides pour des travaux d'isolation, de chauffage ou de ventilation. Le montant varie selon les revenus, la localisation et le gain de performance énergétique visé.

L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

L'éco-PTZ permet de financer jusqu'à 30 000 € de travaux de rénovation énergétique, sans aucun apport personnel ni frais de dossier. Il est accessible à tous les propriétaires, sans condition de ressources.

Les certificats d'économie d'énergie (CEE)

Les fournisseurs d'énergie (EDF, Engie, TotalEnergies, etc.) proposent des primes aux particuliers qui réalisent des travaux d'économie d'énergie. Ces primes, cumulables avec MaPrimeRénov' et l'éco-PTZ, peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros.

Le prêt Action Logement (pour les bailleurs sociaux)

Les organismes HLM et les bailleurs sociaux franciliens peuvent recourir à des prêts spécifiques d'Action Logement pour accélérer la rénovation de leur parc locatif, très exposé aux passoires thermiques.

7. Tableau récapitulatif : ce qu'il faut retenir en 2026

8. Perspectives : vers une nouvelle donne en 2028 ?

L'année 2026 est charnière : elle combine l'entrée en vigueur d'une interdiction effective pour les logements G depuis janvier 2025, les effets massifs de la réforme du DPE (850 000 logements reclassés), et l'annonce d'un futur projet de loi susceptible d'assouplir encore le cadre.

Le gouvernement a en effet présenté en avril 2026 un projet de loi visant à permettre la location, à partir de 2028, de logements classés F ou G, à condition que le propriétaire s'engage contractuellement à réaliser des travaux dans un délai de trois ans (maisons individuelles) ou cinq ans (copropriétés). Cette mesure, si elle est adoptée, concernerait près de 700 000 logements supplémentaires.

Pour les propriétaires franciliens, la donne est donc claire : l'heure n'est plus à l'attentisme. Qu'il s'agisse de profiter de la réforme du DPE pour faire reclasser son bien ou d'engager des travaux pour anticiper les futures interdictions, anticiper reste la meilleure stratégie pour préserver la valeur locative de son patrimoine en Île-de-France.